Les conseils pour bien investir dans l'immobilier d'entreprise
Investir dans l’immobilier d’entreprise est une stratégie prisée par les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille et à générer des revenus stables et attractifs. Qu’il s’agisse de bureaux, de locaux commerciaux ou d’entrepôts, ce type d’investissement offre des opportunités uniques, mais il nécessite une compréhension approfondie du marché et une approche méthodique.
Comprendre le marché de l'immobilier d'entreprise en plusieurs points
1 - Analyser l’économie nationale et locale :
- Observez la croissance économique : L’immobilier d’entreprise est étroitement lié à la santé de l’économie. Une région en expansion avec un marché de l’emploi dynamique favorise la demande pour des bureaux, des commerces et des entrepôts.
- Connaître les secteurs en plein essor : Identifiez les industries en croissance susceptibles de stimuler la demande immobilière.
2 - Comprendre les cycles immobiliers :
- Phase d’expansion : Augmentation des loyers et des constructions, signalant une demande forte.
- Phase de ralentissement : Réduction de la demande, parfois associée à une augmentation des taux de vacance.
- Etudier l’offre et la demande : taux de vacance locative, les niveaux d’offre, et le type de demande
3 - Identifier les réglementations et les politiques locales :
- Fiscalité immobilière : Comprendre les taxes locales et les avantages fiscaux peut améliorer la rentabilité de votre investissement.
- Urbanisme : Consultez les plans d’aménagement locaux pour anticiper les développements futurs ou les restrictions.
- Normes environnementales : Avec la montée des exigences écologiques, les bâtiments respectueux de l’environnement (certifications HQE, BREEAM) sont de plus en plus recherchés.
4 - Suivre les indicateurs financiers et économiques
- Taux d’intérêt : Un élément clé pour évaluer le coût du financement et l’appétit des investisseurs.
- Inflation : Influence directe sur les loyers et les rendements.
- Indice des loyers commerciaux (ILC) : Sert de référence pour ajuster les loyers en fonction de l’inflation.
Ce qu'il faut faire
1 - Analyser l’emplacement
L’emplacement est clé : Un bien situé dans une zone dynamique, accessible et attractive pour les entreprises aura plus de chances de trouver des locataires rapidement.
-> Conseil : Favoriser un endroit à proximité des transports en commun, axes routiers ou zones de passage, les quartiers en plein essor ou avec des entreprises établies. De plus, vérifiez le taux de vacance. Une zone avec une faible vacance locative est un bon indicateur
2 - Choisir le bon type de bien
Le choix du type de bien est une décision stratégique qui doit s’appuyer sur vos objectifs d’investissement, votre budget et les dynamiques du marché. Chaque catégorie de biens dans l’immobilier d’entreprise présente des caractéristiques, des opportunités et des risques spécifiques.
-> Conseil : Prenez en compte l’état du bâtiment, sa conformité aux normes (sécurité, environnement) et sa flexibilité d’usage (bureaux, commerces, entrepôts)
3 - Prévoir une épargne de sécurité
Pourquoi ? L’immobilier d’entreprise, bien que potentiellement rentable, peut présenter des périodes de vacance locative ou nécessiter des travaux imprévus. Une épargne de sécurité permet de couvrir ces aléas sans mettre en péril votre investissement.
-> Conseil : Constituez un fonds pouvant couvrir plusieurs mois de charges et des éventuels travaux. Cela vous permettra de faire face aux imprévus tout en maintenant votre projet viable à long terme.
4 - Penser long terme
Pourquoi ? L’immobilier d’entreprise est un investissement qui se valorise sur une période de plusieurs années, grâce à la stabilité des baux commerciaux et à l’augmentation potentielle de la valeur du bien.
-> Conseil : Privilégiez des biens qui peuvent s’apprécier avec le temps grâce à leur emplacement ou à des améliorations (rénovations, certifications environnementales). Soyez patient pour maximiser votre retour sur investissement.
Warren Buffet
Ce qu'il ne faut pas faire
1. Se mettre à la place du propriétaire au lieu de considérer les attentes des locataires
Certains investisseurs jugent un bien selon leurs goûts personnels ou leurs propres besoins, au lieu de se concentrer sur les attentes des locataires potentiels. Or, l’immobilier d’entreprise doit répondre à des critères pratiques pour les entreprises : accessibilité, modularité, visibilité.
-> Conseil : Mettez-vous à la place des locataires. Étudiez leurs besoins spécifiques et privilégiez des biens attractifs pour eux, même s’ils ne correspondent pas à vos goûts.
2. Reporter son investissement
Plus vous attendez pour investir, plus vous limitez votre capacité à capitaliser sur les rendements à long terme. De plus, les conditions de financement peuvent être moins favorables à un âge avancé.
-> Conseil : Commencez dès que votre situation financière le permet. Les jeunes investisseurs bénéficient de la durée pour amortir les coûts et construire un portefeuille diversifié.
3. Ne pas calculer la potentielle rentabilité locative
Ignorer la rentabilité locative peut conduire à des investissements non viables, où les loyers perçus ne couvrent pas les charges et les mensualités de crédit.
-> Conseil : Calculez le rendement brut (loyer annuel / prix d’achat) et le rendement net (en soustrayant les charges et les taxes). Assurez-vous que le bien génère une rentabilité suffisante pour couvrir vos coûts et dégager un profit.
-> + de rendement correspond souvent aussi à + de risques !
En effet, on ne reloue pas toujours aussi vite 300 m2 de bureaux ou 2000 m2 d'entrepôt qu’un appartement bien placé. Comme on l’a dit plus haut, le succès de votre investissement se fera grâce à un matelas de trésorerie. On a tendance à parler des trains qui arrivent en retard, fort heureusement, ça se passe souvent très bien.
Et si vous estimiez votre bien professionnel ?
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Publié le 25/11/2024 par
Suzanne PICART
